国务院关于同意宁夏回族自治区调整石嘴山市部分行政区划的批复

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杨东律师：房产中介胁迫客户承诺跳单支付中介费未被支持

【案例概况】
张某在某房产中介居间下，与李某就本市某区某路小区的房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》，约定详细买卖内容，佣金支付时间为签订买卖合同当日。随后又签订了《上海市房地产买卖合同》，并将相关的证件材料交由房产中介，代为联系银行办理贷款。但后因为国家出台相关房地产调控政策导致张某被限购，无奈买卖双方只能解除合同。房产中介担心张某跳单，以相关证件要挟张某，在报警无效下被迫写《承诺书》：“由于本人限购不能履约，现本人以及亲属承诺不会在某房产中介以外的公司购买该物业。如发现本人以及家人私自成交，则愿意支付成交价2%中介费”。后张某的家属与李某在通过另外房产中介成交了房屋。某房产中介发现后则凭承诺书依法起诉要求支付中介费。
【法院裁决】
法院认为，房产中介以证件要挟张某，在报警无效的情况下张某迫于无奈签下的承诺书，并非其真实意思表示，因此对房产中介的中介费主张不予支持。
【律师分析】
本案主要涉及是《承诺书》效力来确定中介费的支付。上海房地产律师杨东分析认为，之所以房产中介败诉，主要原因就在于《承诺书》是因被胁迫而写的，不是张某真实意思表示。按照法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。结合本案而言，张某依法可以请求撤销承诺。另外，如果按照承诺书履行也是有违民事活动所应遵循的平等自愿、诚实信用的基本原则的。
其实，房产中介要求张某签下的《承诺书》，本质上就是防“跳单”的条款，如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，一般是不构成“跳单”违约。
当然，换一个思路，诉讼赢面会更大。房产中介完全可以考虑从另一个角度主张中介费，按照《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中张某与李某在房产中介居间下已经签订了《上海市房地产买卖合同》，居间促成合同成立，居间已成功，依法有权按《佣金确认书》约定在签订买卖合同当日主张中介费。需要提醒的，如果房产中介事前对买卖双方人做一定特别告知（可以参照《上海市房地产买卖合同》特别告知条款），则更能规避自身的风险，诉讼中更为主动，更占上风。

（作者：上海市欣隆律师事务所杨东律师）

辅警亟待法律规范

杨涛


5月16日晚，安徽省潜山县城梅城派出所的3名协警（即“联防队员”）跨越辖区，来到彭岭派出所辖区内的皖国路，悄悄走上了王芳家租住的商住楼的二楼。他们在没有正规的警察带领、没有出示任何证件、没有说明任何理由下，以抓卖淫嫖娼现行的名义突然破门而入，对居住在房间里手无寸铁的少年三姐弟女(分别为13岁、14岁、16岁)，发动了突然袭击，致使三人均受伤。(《中国青年报》6月1日)
这几位协警又称之为辅警，是协助警察进行治安管理的普通公民，从法律上讲，毫无疑问，辅警并不具备执法权、侦查权等警察权。他们只有在发现犯罪时，协助公安机关将犯罪嫌疑人扭送至公安机关的这一普通公民享有的权利。但在现实生活中，情况却远非如此，辅警一旦与警察在一起抓捕犯罪嫌疑人，经常出入于公安机关，自身便产生角色错位。于是，辅警的非法拘禁、非法搜查、故意伤害等等违法行为接踵而来，而普通群众并不清楚他们享有什么权力，经常是敢怒不敢言。
辅警们的违法乱纪的行为之多，令人触目惊心，以至有些地方多次撤消辅警队伍，但是辅警撤了又设，设了又撤，反反复复陷入了一个怪圈。究其原因是许多地方现有的警力严重不足，不得不依靠聘用辅警来维持治安秩序。专家介绍，在西方，一名警察平均配有3名辅助警力。据估算，我国一名警察配备辅助警力的比例最低也达到了1：4，在有些比例较高的地方甚至达到了1：11。可见，辅警的存在是一种为了维护社会治安秩序不得不存在的“恶”。
既然无法离开他，那就规范他吧!有关部门不妨加强调研，尽快提交立法机关制订例如《辅警法》等相关法律。这么说，当然有鼓吹立法万能主义之嫌，但透过辅警现状，我们还是能感受到规范他要胜于让其自生自灭。
先看看这支队伍的人员素质，辅警们可谓是鱼龙混杂，由于缺乏相关的标准，结果是什么人都可进入，而事实上违法乱纪的行为大多就是那些素质不高的辅警干的。可以说设置法定的文化、道德等门槛，能在相当程度上减少辅警的违法乱纪行为发生。
再说说辅警的职责范围，法律明确规定其行使的权力与职责范围，让群众看得明明白白，辅警们在心底必将有所顾忌，群众也能在投诉时言之有理。当然，法律的明文规定也是辅警合法行使职权的护身符，辅警因此师出有名，名正则言顺。
需要法律规范的地方还很多。比如有些地方是由派出所这种基层公安组织自己聘用，辅警的工资待遇没有保障，靠抓赌抓嫖的提成，辅警违法侵权的责任落实不清，受害人无法得到及时赔偿等等。因此，笔者主张，法律还必须规定，辅警应当要由县级以上公安机关或组织人事部门统一考试聘用，对辅警的管理由公安机关专人负责，责任到人；辅警的工资待遇由财政统一保证，制服全国统一规范，节假日、因公受伤等等事项也参照警察待遇的规定处理；辅警的协助公务行为必须由警察带领，遵守严格的程序，在协助公务行为过程中给公民造成的损害，由公安机关负责国家赔偿，负责管理民警能有失职行为的，相应追究其法律责任等等。
目前，对于辅警的规范，有些地方有地方性的法规或其他规范性文件，有些地方则完全处于空白状态。笔者认为，面对层出不穷的辅警违法乱纪现象的发生，现在到了制订一部《辅警法》，将全国的辅警用法律统一规范起来的时候了!

通联：江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士 　　邮编：３４１０００ 　　
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