物权行为的生效要件以及与债权行为的关系/刘红军

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青海省黄南藏族自治州人民政府办公室


黄南藏族自治州人民政府办公室转发青海省三江源生态移民工程土地购置专项资金监督管理办法的通知

黄政办〔2007〕50号


各县人民政府，州政府各委、办、局，州三江源办公室：

现将省人民政府办公厅转发的省财政厅、省国土资源厅、省建设厅关于《青海省三江源生态移民工程土地购置专项资金监督管理办法》原文转发给你们，请认真组织实施。





二○○七年六月二十日







青海三江源生态移民工程

土地购置专项资金监督管理暂行办法

省财政厅 省国土资源厅 省建设厅

（二○○七年四月）



为加强青海三江源生态移民工程土地购置专项资金监督管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国会计法》、《青海三江源自然保护区生态保护和建设工程资金监督管理暂行办法》（青政办〔2006〕45号）的有关规定，结合三江源地区实际，特制定本办法。

第一条 青海三江源生态移民工程土地购置专项资金（以下简称土地购置专项资金）是专项用于为保护生态，政府组织牧民群众搬迁，解决建房征地费用政府无偿补助该地区的专项资金，其资金的筹集、拨付、使用、管理和监督均适用本办法。

第二条 使用土地购置专项资金的各级人民政府和财政部门的主要负责人对土地购置专项资金的使用和管理负全面责任，主管领导负直接领导责任。

第三条 本办法所指土地购置专项资金的使用，适用于三江源退牧还草、生态移民项目实施后政府集中安置的生态移民定居点建设的土地购置，不包括已搬迁户和自主安置户的土地购置。

第四条 土地购置专项资金按投资渠道和管理阶段，实行分级管理、分级负责、专款专用。

土地购置专项资金必须按规定用于三江源生态移民建设项目土地购置，不得截留、挤占和挪用。

第五条 生态移民土地购置专项资金来源包括：

（一）省级财政预算安排；

（二）地方财政预算安排；

（三）土地出让取得的收入；

（四）其他资金。

第六条 生态移民搬迁安置用地应当在城镇规划区范围内安排，并符合当地土地利用总体规划和城镇建设规划。生态移民搬迁安置用地确需使用城镇规划区范围以外土地的，按程序进行调整。

第七条 生态移民搬迁安置用地要本着集约节约的原则严格控制规模。

第八条 生态移民搬迁安置用地涉及集体土地的，按规定办理农用地转用和土地征收手续，土地征收补偿费用按照当地统一年产值标准和综合补偿倍数确定。

第九条 生态移民搬迁安置用地按以下方式供地。

（一）生态移民搬迁安置用地使用国有未利用地的，以无偿划拨方式供地。

（二）生态移民搬迁安置用地使用存量建设用地的，以协议出让方式供地。

（三）生态移民搬迁安置用地使用农用地的，按照国家有关规定办理农用地转用手续后，以无偿划拨方式供地。

第十条 对三江源牧民因保护生态向城镇搬迁给予特殊优惠，搬迁安置用地涉及的征地管理费和不可预见费予以免除。

第十一条 生态移民搬迁安置用地涉及土地购置和农用地转用的，土地购置和土地征收补偿安置费用从土地购置专项资金中支付。

第十二条 土地购置专项资金的筹集由省、州、县三级政府共同承担，具体筹措比例省财政补助８０％，州和县配套２０％。土地购置专项资金的管理和使用必须集中，从严控制，厉行节约，滚动使用，要努力降低工程建设成本，防止损失浪费，提高资金使用效益。

第十三条 项目实施地区州、县人民政府的主要职责：

（一）贯彻执行生态移民建设工程基本建设法律法规、基本建设资金管理办法和各项规章制度；

（二）根据本地区土地价款和实际建设用地审查并确定土地购置区域、标准、范围等，编制本地区生态移民定居点建设用地规划；

（三）收集、汇总并上报土地购置专项资金的使用管理信息；

（四）协调相关部门做好移民安置点规划，优先盘活低效利用的土地，鼓励使用存量建设用地，提高土地利用效率，节约使用土地购置资金。

第十四条 各级财政部门对生态移民建设土地购置专项资金管理的主要职责：

（一）贯彻执行现行基本建设法律法规和规章；

（二）制定生态移民工程土地购置费专项资金财务管理规定；

（三）按照年度土地购置专项资金投资计划下达土地购置专项资金预算，保证土地购置用款；

（四）对本地区生态移民土地购置专项资金的使用和管理情况进行监督检查，并对发现的重大问题及时进行整改处理。

第十五条 省财政厅根据年度土地购置专项资金计划和下达的预算，将资金分批拨付到项目实施地区州（地、市）财政部门；州（地、市）财政部门再将资金拨付到项目实施县财政部门。同时，资金拨付前必须按所购置土地的补偿标准和范围进行审核。

第十六条 各级财政土地购置专项资金支出预算经审批下达后一般不得调整。确需调整的，必须按原审批程序进行报批。

第十七条 生态移民搬迁安置用地确定给搬迁户后，应及时办理土地登记手续，领取国有土地使用证；已建好的牧民定居点房屋应到同级房产部门及时办理房屋登记手续，并作为发放移民生活补助费的依据。

土地使用证和房屋所有权证颁发前，由县级生态移民主管部门进行审核。未按规定实施禁牧的，一律不予核发土地使用证和房屋所有权证。

第十八条 已建好的生态移民户定居点房屋在禁牧期内不能出售和转让。禁牧期结束后出售和转让的，由当地人民政府负责对原来由政府支付的土地购置资金及其增值部分予以收回，并按原资金拨付渠道上缴同级财政部门。

第十九条 各级监察和审计机关要加强对生态移民建设土地购置专项资金管理、使用情况的监督检查，对存在的问题要分清责任，严肃处理。对截留、挤占和挪用土地购置专项资金、擅自变更投资计划和建设支出预算、改变资金使用范围、提高土地购置费标准以及因工作失职造成资金损失浪费的，要追究当事人和有关领导的责任。情节严重的，要移送司法机关追究其法律责任。

第二十条 本办法由省财政厅会同省国土资源厅、省建设厅负责解释。

第二十一条 本办法自发布之日起施行。
《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）
逐条祥解

山东正洋律师事务所 张洪涛


概述：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。
目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171）。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本（GF-95-0171）的基础上，总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。
本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。

商品房买卖合同说明(内容略)

【释义】该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中，有关填写方法的规定（第3、4、5条）应详细阅读，并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分,能够弥补该文本的不足，最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。
【常见问题】有些开发商工作人员由于工作潦草，没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉，导致文本混乱、及其不规范、不严肃。
【对策】认真阅读“说明”，严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。
　合同双方当事人：（内容略）
【释义】该部分详细列明买卖双方（包括其代理人）的基本情况。
【常见问题】有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。（这绝不是笔者危言耸听，笔者曾经代理过一件类似案子：由于售楼处工作人员将买方的地址填写的模糊不清导致无法与买方联系，公司受到损失，该工作人员也丢了工作。）
【对策】卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置，对此可自行印制买方基本情况替换该部分。
　 　　第一条 项目建设依据。
　　出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为___________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为__________________________。
　　该地块土地面积为_________________，规划用途为_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
　　出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】______________________。建设工程规划许可证号为____________________________，施工许可证号为__________。
【释义】 该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定，取得了有关主管部门的许可。
【常见问题】 实践中，有些项目的建设用地是以划拨方式取得的，根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，此类房产要出售的，应当取得土地主管部门的批准，并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了《土地使用权预约合同》或者虽然签订了《土地使用权出让合同》但尚未缴清土地使用权出让金。上述情况，严格来讲都不属于具备了《城市房地产管理法》第四十四条规定的“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”
【对策】 虽然在目前的司法实践中，法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产，较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产，买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明，以避免引发客户不必要的误解和纠纷。
　　第二条 商品房销售依据。
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为________________，商品房预售许可证号为__________________________________________。
【释义】 该条是关于预售许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。《城市房地产管理法》第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。按照主管部门许可的发售范围不同，预售许可证分为内销许可证和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才可以向中国境外客户销售。
【常见问题】 未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议（又称认购书、认购协议、订购协议），在业内是常见的。如果产生纠纷，一方以不符合预售条件为由主张合同无效，法院一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补办了预售许可证，应当认定合同有效。但行政主管部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。
【对策】 严格按照法律、法规规定的条件预售，避免不必要的损失。
第三条 买受人所购商品房的基本情况。
　　买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：
　　第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。
　　该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。
　　该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
　　该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
【释义】 本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。
【常见问题】 目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故意欺诈，也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来，建设部1995年颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行）》是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则性。加之由于历史原因，商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。笔者曾经代理过一个案件，房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊，而两部门都具备“测绘资质”，导致法院难以认定。
【对策】 针对上述情况，我国第一个国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）于2000年８月正式实施，成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工，即“房产管理部门负责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处商品房面积管理中的违法行为，对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作，查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》进一步明确：“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提 出书面申请，并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内，转省级房地产行政主管 部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同 时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主 管部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设 行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。 ”
第四条 计价方式与价款。
　　出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：
　　1、按建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________________元，
总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
　　2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米________________元，总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
　　3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
　　4、 _______________________________________________________________________________
【释义】 本条与原示范文本相比最大的改进是：针对商品房面积问题争议较多的现状，在原来“按建筑面积计算”的基础上，增加了“按套内建筑面积计算、按套（单元）计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。
【常见问题】 虽然文本给出了多种计价方式，但由于习惯原因和营销策略的需要，大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套（单元）计算”等方式。
【对策】 计价方式的多样性，是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时，严格遵循了现行规范，以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。