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试论合同转让/王栋

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 01:59:00  浏览:8553   来源:法律资料网
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试论合同转让

王栋、李旭东 重庆市西南师范大学(400715)


[内容摘要] 合同转让制度在司法实践和经济生活中具有广泛的实用性,现行合同法之规定是谓比较完善。债权让与、债务承担、合同权利义务的概括移转是合同转让制度的三大组成部分,其功能各异,具体规定也有差别。不过现行合同转让制度尚有些不足,我国民法可以引进国外先进制度使之更加完善。
[关键词] 合同转让 债权让与 债务承担 合同权利义务的概括移转

合同转让制度在司法实践和民事活动中被广泛地加以运用,其实用性可想而知。包括债权让与、债务承担、合同权利义务的概括移转等三大制度构建了完整的合同转让制度。
一、合同转让制度的现状分析
合同转让,是指合同权利、义务的转让,亦即当事人一方将合同的权利或义务全部或部分转让给第三人的现象[1],也就是说由新的债权人代替原债权人,由新的债务人代替原债务人,不过债的内容保持同一性的一种法律现象。[2]按照所转让的内容不同,合同转让包括合同权利的让与、合同债务的承担和合同权利义务的概括移转三种类型,当然,转让可以是全部也可以是部分,因为转让的内容有所差异,其条件和效力也有所不同。
早期罗马法认为,债是特定主体之间的关系,债权为连接债权人与债务人的法锁,为了保持债的同一性,其不主张变更,因此,不存在债权让与,也不可能移转债务。但是随着社会交易活动的日趋频繁,债权不得让与理论面临严重的挑战。于是罗马法便允许以债的更改方式移转债权,演绎至裁判官法时,规定债权让与在让与人和受让人之间的让与行为成立时,发生债权让与的效果,债务人自接受让与通知时受其拘束。[3]债务承担制度同样也经历了由不承认至一定条件下允许的演变历程,我国民法也承认合同转让。
合同权利义务一旦转让,就会在转让方与受让方以及相对人之间发生一定的法律效力,一方面就转让方与受让方而言,在全部转让的情况下,受让方将成为新的合同主体,或取得转让方的权利,或承担转让方的义务,或兼而有之,而转让方将脱离合同关系,由受让方代其位;在部分转让的情况下,受让方与转让方或一同成为债权人 ,或一同成为债务人。值得一提的是,部分转让不可能适用于合同权利义务的概括移转,因为概括移转的两种主要情形中,无论是“合同的承受,还是企业的合并”[4],都是全部转让,由此可见一斑。另一方面就转让方与相对人而言,在合同权利义务转让以后,相对人不得再向转让人即原合同当事人主张权利,请求履行,而应当向新的合同当事人作出履行。[5]如果相对人仍向转让方履行债务,则不构成合同的履行,更不应使合同终止。
(一)我国债权让与立法模式的选择
债权让与,又称为合同权利的转让,是指不改变合同关系的内容,债权人通过与第三方签订契约的方式将权利部分或全部移转给第三人享有的现象。其中,合同权利部分出让的,让与人与受让人同为合同债权人,但应明确各自的份额[6],是属于按份共有还是共同共有;合同权利全部出让的,让与人退出合同关系,受让人取其位而代之,成为新的债权人。但应明确,让与人负有合同义务的,并不当然也由受让人充当合同义务人[7],除非是在概括移转的情形下。
债权让与的立法模式各异,缘于各国的民法传统,具体来说有三种形式:其一,是以德国、我国台湾地区为代表的准物权模式,这种模式承认物权行为的独立性和无因性,区分负担行为和处分行为的逻辑结构。它认为,债权移转是一种准物权行为,基于当事人之间的合意而发生权利变动的效果,合意一经形成,受让人便取得债权,并发生对第三人的效力。在多重让与的情况下,第一个受让人有效地取得债权,而第二个受让人即使是善意也不能取得债权,是否通知对债权让与本身不发生影响,只是对债务人的保护产生效力。[8]其二,是以不承认物权行为的瑞士、奥地利为代表的纯粹意思表示主义模式,债权移转根据当事人之间的债权让与合意发生效力,效果同准物权模式。在这种模式下,通知并不对债的移转发生效力,也不构成债权让与的形式要件,是否通知对债权让与本身不发生影响。[9]其三,是以日本、法国为代表的通知要件模式,在此模式下,通知如在不涉及第三方利益的情况下,并不构成债权让与的构成要件,是否通知并不影响债的移转,相对人之间的协议不对任何第三方发生效力,只在相对人之间有效。
虽然自由转让主义的优点颇多,比方说简便快捷,便于交易,本身之意图在于鼓励合同权利的转让,加速经济的流转,[10]也是基于债权的财产性,其可以自由流转[11],但对于债务人的保护不力则是难以避免。按《民法通则》第91条规定,无论是债权让与,还是债务承担,原则上采取的是债务人同意主义。又基于债权让与的性质考虑,其让与的权利是法律赋予债权人享有的自由处分财产权,更何况让与合同并未加重债务人负担,如果一味强调保护债务人的利益,而推行债务人同意主义,则是对债权人明显的不公平。换另外一种角度,如果既体现债权人处分自己权利的意志自由,又兼顾债务人不因为债权人的随意处分而遭受损失,那这样的一种折衷主义是应该被我们推崇的。综合以上考虑,我国《合同法》第80条(债权人转让权利的,应当通知债务人;未经通知,该转让对债务人不发生效力)[12]可以说是对《民法通则》的一种突破,或者是一种理智的否定,采取债务人同意主义不仅增加了交易成本,从某种意义上来说也是对债权人处分自己权利的一种妨碍,或是违背了意思自治的私法原则。《合同法》采取特别规定的形式,既维持了一般法的稳定性,又使通知主义原则化,成为调整经济关系的一般规则,具有十分重要的意义。
(二)债权让与合同的效力
在德国民法和我国台湾地区民法上,债权让与系准物权行为,属于处分行为,而处分行为以处分人具有处分权为生效条件,无处分权人从事债权让与,则为无效。[13]而在我国民法上,债权让与系事实行为,为债权让与合同生效的结果,它是债权让与合同的效力表现。[14]因此,让与人需要拥有有效的债权,具有处分该债权的权限,如将之说成是债权让与合同的有效条件就比较准确。
1、须存在有效的债权
根据《合同法》第79条之规定及其解释,有效债权的存在,是债权让与合同的根本前提。以不存在或无效的债权让与给他人,或者以消灭的债权让与给他人,都将因标的不存在或者标的不能而导致债权让与合同无效,让与人对受让人因此而产生的损失负赔偿之责。
有效的债权,应该从宽解释,只要是该债权真实存在且并未消灭,都应认定为有效。至于其能否实现,债权人不负有物的瑕疵的担保之责,因为债权人并不享有处分债务人之物的权利,他只负权利瑕疵的担保之责,只要债权是真实的,就应允许其转让。
2、被转让的债权须具有可转让性
由于债权转让本质上是一种交易行为[15],从鼓励交易,减少乃至消除财产流转的障碍,增加社会财富的角度出发[16],应当允许绝大多数合同债权能够被转让。
但问题总是有另外一面的,因为债权毕竟是特定主体之间发生的法律关系,具有一定的人身信赖色彩,为了尊重这样的社会关系,《合同法》第79条明文规定了三种债权不得转让:根据合同性质不得转让的债权,按照当事人约定不得转让的债权,依照法律规定不得转让的债权。
根据合同性质不得转让和依照法律规定不得转让的债权一般有一定的规律性,本文不在此赘述。按照当事人约定不得转让属于意思自治的范畴,应作符合当事人合意的解释,但是我国合同法对于禁止让与的约定具有何种法效未作明文规定。
德国民法认定为有效,但在1994年德国商法典中增加了一项规定,即如果当事人是在商业交易中达成的协议,则在合同中的禁止让与条款无效;日本民法承认其效力,但不得对抗善意第三人;我国台湾地区民法与日本民法持同样态度。根据日本和台湾地区民法的原则,债权人违反禁止让与的约定而让与债权,如果债权让与合同符合有效条件,受让人只要是善意的,不管有无过失都取得该债权,债务人无权对抗善意的受让人,待债务履行期限届至时,受让人有权要求债务人清偿。[17]不过,债权人擅自让与禁止让与的债权,违反了合同中的约定条款,理应承担违约责任。对于受让人为恶意的债权让与效力,存在不同的观点。其中,债权效果说认为,让与行为仍属有效,但是债务人可以依据恶意提出抗辩,主张债权让与行为无效;物权效果说认为债权人负有不得转让的义务,违反约定之转让即为无效,在这里可以主张无效的不局限于债务人,第三人也可以主张债权让与行为无效,并且这种无效不仅是指债权让与对于债务人无效,而且在让与人与受让人之间也归于无效[18],原因在于受让人明知该转让行为属于禁止之列而为之,那么当事人之间的合意不具备合法之因素,故而准物权行为无效,不过,债务人事后承认该转让行为时,则可使之有效。[19]
按照崔建远教授的观点,认为“禁止债权让与的约定有效,但不得对抗善意第三人”[20],因为这区分了法律禁止债权让与和当事人约定禁止债权让与的不同范围,兼顾和平衡了财产权的流通性、意思自治、交易安全几项价值,区分了当事人的不同主观心理状态,值得我国借鉴。总结德国民法理论,并且对其作适宜的改进,笔者以为可以形成以下规则:其一,在受让人为善意时,债权让与合同有效,即债权人与债务人之间关于禁止转让的约定不得对抗善意受让人,待债务履行期限届至时,受让人可以请求债务人清偿,不过债务人可以向债权人追究违约责任。其二,在受让人为恶意的场合,如果债务人不提出抗辩,债权人与受让人之间的转让合同有效;如果债务人提出了受让人为恶意的抗辩,主张债权让与合同无效,应当维护债务人的利益,对其主张予以支持。
(三)并存的债务承担之探讨
按照债务人是否免责为标准,可以将债务承担分为免责的债务承担和并存的债务承担两类。[21]前者即为债务人全部移转债务的情况,债务人退出合同关系,不再承担合同债务;后者即为债务人部分移转债务的情形,由第三人加入债权债务关系,和原债务人共同成为债务人,承担合同义务之履行。通常情况所指之债务承担即为免责的债务承担,在此不再赘述,我们主要探讨一下债务并存。
并存的债务承担是在以原已有效存在的债务为前提的,这时的债务仅限于原来的范围,债务参加人和债务人不会因债务承担而增加或减少原先应负之债务范围,其实此时的债务参加人和原债务人可以视为新债务人这一个主体来考虑,那就相当于没有发生债务承担,而只是在参加人和原债务人之间来重新划分债务。对于按份承担债务的情况,应当经债权人同意[22],因为很有可能债务参加人不具备偿债的能力,债权人会因此而承担不必要之风险,根据民法之等价原理,债权人不可能同意不具备资质之第三人来履约;对于连带债务的情况下,《合同法》84条规定“应当经债权人同意”,笔者认为不应适用。因为第三人作为连带债务人加入合同关系,对于债权人来说,对他的权利保护就多了一层保障,有益无害,他可以向参加人主张,也可以向债务人主张履约,债务人并未退出债权债务关系,此为其一;如果参加人是债权人的债权人,那么在两个债务的履行期限届至之际,可以主张抵销,这样做可以方便交易、降低成本,满足当事人各方最大利益的追求,促进债权的快速流转,加速资本周转,此为其二(这也是合同法调整平等主体之间财产关系的立法初衷)[23];如果由“应当经债权人同意”改为“须通知债权人”,那么既可以使债权人债权得到实现,也可以减少因为第三人加入债权债务关系而带来的纠纷,此为其三。不过有学者认为,如若第三人加入债务关系成为债务人,未经债权人同意,那么第三人只能作为债务人的履行辅助人而不能作为债务人存在。[24]笔者对此不敢苟同,毕竟债务并存和第三人代为履行存在着明显的区别,对于前者,债权人可以主动要求第三人履行合同义务,如果第三人加以拒绝,那么债权人有权采取法律救济措施;而在于后者,第三人作为债务人的履行辅助人则是第三人主动参加的,债权人没有理由请求第三人为履行行为,若第三人加以拒绝,债权人也无权强制其履行。前者,第三人受合同约束,第三人是以明确的意思表示方式作出的;在于后者,第三人则不受任何法律关系约束,第三人并未事先允诺要替债务人履约。
按照《合同法》85条之规定,新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。[25]这一点对于免责的债务承担,还是并存的债务承担都应适用。产生债务的合同存在无效原因,第三人作为新债务人,可以向债权人主张移转债务的不存在[26];债务履行期限尚未届满的,新债务人对于债权人的履行请求也可以抗辩[27];此外,在双务合同中,也可以主张同时履行抗辩权。
(四)权利义务概括移转的效果
合同权利义务的概括移转,又称为合同债权债务的概括转让,是指合同当事人一方将合同权利义务一并移转给第三人,由第三人概括地继受这些权利义务的法律现象。合同权利义务的概括移转,既可以是由协议为之,此时合同当事人一方须经对方同意,目的在于保护相对方的利益不受损;也可以由法律加以规定,这主要体现在企业的合并和分立中。
依据我国《合同法》第88条规定:“当事人一方经对方同意,可以将在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”[28]在这里,当事人双方的合意是构成合同转让的必要条件,学术界对合同相对人的同意存在着两种观点:一种观点认为债务人同意是合同权利转让的成立要件,因为概括移转在性质上为多方法律行为,自然合同的另一方当事人也是概括移转的当事人之一,合同既然是自由意志的体现,如果未经相对方同意,就不能体现出契约之本质。另一种观点认为,相对人同意并不是概括转让合同成立的要件,而是概括转让对债务人生效的条件[29],概括转让涉及两种不同的法律关系,即转让合同关系和债权人与债务人之间的原合同关系,但是就转让合同关系而言,仅在转让人和第三人之间发生效力,相对人并非合同当事人,因此转让也不是多方法律行为,相对人是否同意并不成为合同成立的构成要件;再则,从合同性质上来讲,相对人同意是法律为了保护相对人利益而设立的规则[30],因为在概括转让中,他同样也是债权人,如果让与人转让合同权利义务未经得他的同意,则这样的转让对他不产生效力,相对人可以依照原合同向让与人或主张权利,或作出履行,让与人不得拒绝,而作为受让人的第三人并未加入合同关系,如果向其主张权利,请求履行其债务,相对人则有权予以拒绝。可见,要想取得概括转让预计之效果,相对人的同意是不可或缺的(这不包括法定情形)。
二、合同转让的制度解构
(一)债权让与制度的法律解构
债权让与,债权让与合同(基础行为)和产生债权的行为之间的关系重要而复杂,为便于了解,我们不妨先举一个例子。甲公司(某房地产投资企业)与开发商(乙)在2003年7月15日签订合同,约定由乙于2003年10月2日将某地一栋花园式商品房交付给甲,甲支付价款约为1600万元。甲公司于2003年8月7日又与丙(另一房地产投资企业)签订转让商品房请求权的合同,并于当日把书面通知送达给乙。在本案中,甲和丙之间的转让商品房请求权的合同,实际上是甲将商品房的请求权出卖给了丙,丙将向甲支付1600万元。其中,甲公司和开发商之间的买卖合同是产生债权的行为;甲和丙之间的商品房请求权转让合同是基础行为,也称为债权让与合同;商品房请求权于2003年8月7日让与给了丙,是债权让与。在这里,买卖商品房的合同提供转让商品房请求权的标的物,转让商品房请求权的合同是商品房请求权让与的原因行为,请求权让与系转让合同生效的结果(相当于有体物买卖合同履行的结果)。
上述法律关系可以由下图表示:
债权
让与
产生债权的行为(或为买
卖合同,或为赠与合同)
债务人乙 债权人甲 受让人丙----取得债权
(让与人) 债权让与合同(基础行为)




为债权让与合同提供标的物 原因行为和债权让与之间的关系
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沈阳市城市袋装生活垃圾管理规定

辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市城市袋装生活垃圾管理规定
沈阳市人民政府



第一条 为加强城市生活垃圾的管理,改善居民生活环境,根据国家有关规定和《沈阳市环境卫生管理条例》,制定本规定。
第二条 本规定所称城市生活垃圾,是指在沈阳市内的城市居民在日常生活及商、饮、服等单位在经营活动中所产生的废弃物。
第三条 城市生活垃圾的收集、运输和处理逐步实行袋装、分类收集及密闭式运输、无害化处理和综合利用。
第四条 城市生活垃圾实行分级管理。市环境卫生行政主管部门负责垃圾收集、运输、处理的规划、协调和检查指导,并进行统一管理。
区环境卫生行政主管部门负责垃圾的收集、运输、处理的具体实施和管理。
街道办事处具体负责本辖区的垃圾收集和管理工作。
第五条 城市生活垃圾的收集、运输实行有偿服务。居民产生的生活垃圾,由居民自己运送到指定地点的,每户每月须交纳垃圾袋费二元;需要由环境卫生作业部门提供进楼内收集运送垃圾服务的,每月应再交纳服务费一元。
单位生活垃圾需要委托运输的,按市财政、物价管理部门规定的标准交纳托运费。
第六条 实行垃圾袋装化地区的单位的自管住宅,应自行设置垃圾转运设施。
第七条 单位和个人从事生活垃圾收集、运输和处理经营活动的,须经市环境卫生管理部门同意,到所在地区工商行政管理部门办理营业执照后,方可营业。
第八条 存放垃圾的设施必须保持完好整洁,未经环境卫生部门批准,任何单位和个人不得擅自移动、拆除、封闭。
第九条 生活垃圾必须在指定的地点和时间倾倒。商、饮、服等单位应自备垃圾袋,并运到指定的地点存放,也可委托环境卫生作业部门进行有偿服务。
生活垃圾实行袋装化管理的地区的居民,应在每早六点至八点三十分到指定地点倾倒垃圾,严禁在规定时间外倾倒垃圾。居民产生的非生活垃圾应在每周二的六点至八点三十分运至指定的地点。
第十条 任何单位和个人,不得将有毒有害物质混入生活垃圾。
第十一条 环境卫生运输部门应及时清运垃圾,做到日产日清。
第十二条 任何单位和个人均应遵守本规定,并有权对违反本规定的行为进行劝阻和制止。
第十三条 对违反本规定有下列行为之一的,由环境卫生管理部门给予处罚:
(一)对不按指定地点和时间倾倒生活垃圾的,单位每次处以三百元至五百元罚款、个人每次处以十元至五十元罚款。
(二)对将有毒有害垃圾混入生活垃圾的,单位每次处以二千元罚款、个人每次处以五十元至一百元罚款。
(三)随意拆除、损坏垃圾收集和处理设施的,除限期恢复设施外,对单位处以五百元至二千元罚款、个人处以五十元至一百元罚款。
(四)垃圾收集存放点卫生不洁的,每发现一处对责任单位处以五十元罚款、责任人处以十元至五十元罚款。
(五)垃圾运输未做到日产日清,造成积存的,每积存一处对责任单位处以二百元罚款、对责任人处以五十元罚款。
(六)实行垃圾袋装化的地区,单位未按规定实行垃圾袋装化的,限期实行,并处以五百元罚款;个人不执行规定的,限期执行并处以五十元罚款。
第十四条 未经环境卫生管理部门同意进行生活垃圾经营活动的单位和个人,除责令其停止营业外,对单位处以二千元罚款,个人处以一百五十元罚款。
未办理营业执照进行生活垃圾经营活动的单位和个人,由工商行政管理部门按规定进行处罚。
第十五条 任何单位和个人不得阻碍管理人员和环境卫生作业人员执行职务,违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安机关处理。
第十六条 当事人对处罚不服的,可在接到处罚决定通知之日起十五日内,向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。对复议不服的,可在接到上一级机关复议决定书之日起十五日内,向人民法院起诉。当事人也可在接到处罚决定通知书之日起十五日内,直接向人民法院起诉。当事
人逾期不起诉又不履行的,由作出处罚决定的机关向人民法院申请强制执行。
第十七条 本规定实施当中的具体问题,由市城市建设管理局负责解释。
第十八条 本规定自发布之日起施行。



1994年8月19日

关于印发《江门市区廉租住房申请审核及退出管理办法》的通知

广东省江门市人民政府办公室


江府办[2008]84号



关于印发《江门市区廉租住房申请审核及退出管理办法》的通知



各市、区人民政府,市直各单位:

《江门市区廉租住房申请审核及退出管理办法》已经市政府十三届二十六次常务会议审议通过,现予公布,请认真贯彻执行。

江门市人民政府办公室

二○○八年八月二十日



江门市区廉租住房申请

审核及退出管理办法



第一章 总 则

第一条 为完善市区廉租住房保障制度,保障低收入住房困难家庭的基本住房需要,根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)、《廉租住房保障办法》(建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局令[2007]162号)、广东省人民政府《关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》(粤府[2008]3号)、市政府《关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》(江府[2008]4号)等有关政策法规,结合市区实际,制定本办法。

第二条 本办法所称市区是指蓬江区、江海区和新会区各街道办事处管辖范围。市区廉租住房的申请、审核和退出等相关管理活动适用本办法。

以下条款中的“市”指市本级,“区”专指新会区。

第三条 市(区)廉租住房的申请、审核和退出等相关管理分别由江门市本级和新会区政府组织实施。

市(区)房产局负责廉租住房保障的实施工作。

蓬江区、江海区、新会区政府和市(区)财政局、建设局、物价局、民政局等政府职能部门按照职责分工,做好廉租住房保障的相关工作。

蓬江区、江海区和新会区的房产局、各街道办事处应当设专人负责廉租住房的申请受理、审核等工作。

第四条 本办法所称的廉租住房,是指政府按照规定的条件向低收入住房困难家庭提供、并按规定标准收取租金的住房。

第五条 市(区)廉租住房保障水平以保证低收入住房困难家庭基本住房需要为原则,市(区)民政局和房产局负责低收入家庭住房情况的调查摸底工作,根据市(区)经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素合理确定。

第六条 廉租住房的房源包括直管公房、单位存量公有住房、政府收购或改建的住房、新建廉租住房、社会捐赠住房及其他住房。

第七条 新建、改建廉租住房套型的建筑面积控制在50平方米以内。



第二章 申请条件

第八条 申请廉租住房的家庭应当同时符合下列条件:

(一)具有江门市(区)户籍,家庭成员中至少1人户籍持有年限符合市政府每年公布的条件,并在市(区)工作或居住;

(二)家庭人均月收入和人均住房建筑面积符合市政府每年公布的条件;

(三) 家庭成员未享受住房货币补贴优惠政策;

(四)没有购买房改房(房改房指按“三三制”、“标准价”、“商品价”购买的公有住房或单位已补贴购建个人住房);

(五)没有享受过以下购房优惠政策:

1.购买解困房、安居房、经济适用住房;

2.参加本单位内部集资建房;

3.政府提供的其它优惠政策购房。

本条第一款第(一)、(二)项条件实行动态管理,市房产局和市民政局征询有关部门意见后,综合考虑财政承受能力、登记家庭的收入和住房困难情况,确定保障范围,报市政府批准后每年1月份向社会公布执行。

第九条 申请廉租住房以家庭为单位,以有完全民事行为能力的户主为申请人,申请人和共同申请的家庭成员应当具有法定的赡养、抚养或收养关系。



第三章 申请程序

第十条 申请廉租住房的家庭按照以下程序办理:

(一)领表:申请人凭户口簿、身份证向户籍所在地街道办事处领取《江门市区廉租住房保障申请表》(以下简称申请表);

(二)申请:申请人如实填写申请表,并向户籍所在地街道办事处提交申请表和相关资料,街道办事处按本办法第十一条的规定受理申请;

(三)初审:街道办事处在接到申请之日起10个工作日内对申请人户籍、收入、住房等情况通过入户调查、邻里访问或信函索证等方式进行调查核实,并提出初审意见报送所在区房产局。申请人户籍所在地和实际居住地不一致的,实际居住地街道办事处应配合调查、核实。申请人及有关组织或者个人应当接受调查,如实提供有关情况。

(四)复审和审批:蓬江区、江海区房产局自收到初审资料之日起10个工作日内组织相关部门对申请人家庭收入和住房困难情况审查核实,重提出复审意见并将有关资料报送市房产局,市房产局自收到复审资料之日起10个工作日内会同市民政局联合审批。新会区房产局自收到初审资料之日起10个工作日内会同区民政局完成审批。

(五)公示:市(区)房产局将经审批符合租住资格的申请人姓名、工作单位、现住房地址、家庭人口、家庭人均住房建筑面积、家庭收入等情况在申请人居住的社区和市房产局网站同时公示,公示时间不少于10个工作日;申请人户籍所在地和实际居住地不一致的,户籍所在地和实际居住地社区同时公示。任何组织或个人对公示申请人的情况有异议的,向市(区)房产局提出,市(区)房产局自接到异议之日起3个工作日内重新调查核实。经公示无异议或经核实异议不成立的,市(区)房产局批准申请人取得租住资格并在市房产局网站公告,同时向申请人发出《江门市(区)廉租住房保障资格确认书》。

(六)抽签:取得《江门市(区)廉租住房保障资格确认书》的申请人通过抽取顺序号确定先后顺序,再抽取承租的廉租住房房号。按照此方法,优先对行动不便且持有《残疾证》的残疾人、重大疾病人和70岁以上的老人安排三层以下房屋;优先安排持《广东省城乡居(村)民最低生活保障金领取证》(以下简称《低保证》)的申请家庭。

(七)轮候:对已抽取顺序号而未能抽到房号的申请人,可保留其顺序号作轮候顺序,在下期廉租住房配租时,首先安排其按轮候顺序抽取房号。

(八)办理租房手续:申请人抽签确定房号后,当场签署《廉租住房租房确认书》,并在5个工作日内到房屋所在地房管所签订《江门市区廉租住房租赁合同》,办理入住手续。未在规定时间内签订租赁合同的,视同自动弃权。自动弃权的,2年后才能重新申请廉租住房。

第十一条 申请廉租住房的家庭应当提交以下资料:

(一)申请表及户口簿、身份证、结婚证,丧偶或离异的提供相关证明。

(二)申请人及其共同申请的家庭成员的上一年度收入证明(工资收入含奖金、各类补贴、加班费或其他收入)。申请家庭工资总收入的核定办法:

1.申请家庭成员属行政、事业单位、企业职工的,由所在单位核定,加盖单位公章。

2.申请家庭成员属灵活就业人员的,由户籍所在地街道办事处受理、对其自报情况进行审核并加盖公章;居住地与户籍地不一致的,实际居住地街道办事处应配合调查核实。

3.属民政部门核定的最低生活保障家庭、低收入困难家庭的,提供《低保证》、《江门市区低收入家庭证》(以下简称《低收入证》),免交本项规定的收入证明资料。

(三)现住房证明:户籍所在地、实际居住地或外地拥有房产的证明资料及共同提出申请的家庭成员所拥有其他房产的证明资料;租住住房的(不含同一户籍有赡养关系的租住、借住关系),提供租赁合同;借用住房的,提交由户籍所在地街道办事处出具户主与借用人的借用关系证明;有工作单位的,提交单位住房分配情况证明。申请家庭现住房的核定范围:

1.申请家庭通过市场方式购买(商品房或存量房)、赠与、继承等途径取得的所有住房;

2.自行建造的住房,含宅基地建的住房;

3.已拆迁补偿的住房(含以货币方式取得的拆迁安置款的原住房或已签产权交换拆迁协议但未回迁的住房)。

(四)申请人签署的诚信承诺书。

以上规定材料涉及各类证件或合同等的,应当提交经申请人签字确认的复印件,并提供原件核对。



第四章 租赁管理

第十二条 廉租住房的租金收缴和房屋修缮等具体事务性工作,由市(区)房产局委托所在地房管所实施管理。廉租住房的租金收入严格实行“收支两条线”管理,专项用于廉租住房维护和管理。

第十三条 廉租住房承租人应当及时向供水、供电、燃气、有线电视、电信、环卫、物业管理等单位申请办理开户和变更手续,相关费用由承租人自行承担;接到申请的相关单位应当提供方便,保证承租人正常使用。

第十四条 承租人应当按照租赁合同约定缴交房屋租赁保证金和每月按时缴交租金。

第十五条 承租人负有保证房屋及其设备完好并合理使用的义务,因使用不当或其他人为原因造成房屋及其设备损坏的,承租人应当负责修复并依法承担相关费用。

第十六条 廉租住房的修缮维护、设备维修更新、危房改造和房屋空置期间产生的物业管理费等相关费用,以及改建、回收、回购、收购的廉租住房在投入使用前,由市(区)房产局视实际需要进行基本装修等相关费用,纳入市(区)廉租住房的维护费用支出管理。

第十七条 新建的廉租住房在交付使用前,应当具备基本居住条件。改建、回收、回购、收购住房用作廉租住房所需支出列入市(区)廉租住房保障资金支出管理。



第五章 退出管理

第十八条 申请家庭在取得廉租住房的次年起,每年的6月底前向市(区)民政局如实申报家庭收入、人口和住房变动情况,市(区)民政局会同房产局等有关部门对其申报情况进行审核,并按以下规定处理:

(一)经审核符合保障条件的,续租廉租住房;

(二)经审核家庭收入、人口、住房等情况发生变化,不再符合保障条件的,取消廉租住房保障。

第十九条 租住廉租住房后出现下列情形的,承租人应主动申报退出廉租住房:

(一)家庭收入已超过规定条件的;

(二)购买或通过其他途径获得住房的;

(三)出现不符合廉租住房条件其他情形的。

第二十条 退出廉租住房按以下程序办理:

(一)承租人向市(区)房屋所在地房管所提出申请,签订退房协议;

(二)承租人在办理退出廉租住房前,应当结清水、电、燃气、电视、电话、物业及其他应当由承租人承担的相关费用,同时将户籍迁出;

(三)暂时无法腾退的,给予12个月的过渡期,过渡期内按公房租金标准计租;过渡期满,仍不腾退廉租住房的,改按市场租金标准计租。



第六章 监督管理

第二十一条 市(区)民政局和房产局不定期对租住廉租住房家庭的情况进行抽查,经抽查不再符合条件的,取消廉租住房保障。

第二十二条 不按本办法第十八条规定的时间申报家庭收入、人口和住房变动情况的,市(区)房产局取消其廉租住房保障资格,收回廉租住房,对暂时无法腾退的,按第二十条第(三)项的规定处理。

第二十三条 申请人以虚报、瞒报情况或提供虚假证明材料等手段骗租廉租住房的,由市(区)房产局取消其廉租住房保障资格,收回房屋并按同期市场租金标准追缴占用期间的房屋租金,2年内不再受理其廉租住房申请;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

对出具虚假证明的组织和个人,由市(区)房产局提请相关部门或监察部门依法追究相关责任人员的责任;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

第二十四条 有下列情形之一的,市(区)房产局收回房屋,取消其廉租住房保障资格,2年内不再受理其廉租住房申请,并依法追究相关责任人员责任;构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任:

(一)承租人擅自将租住的廉租住房转让、转租、转借、调换的;

(二)无正当理由累计拖欠租金6个月以上的;

(三)无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的;

(四)擅自对廉租住房进行装修和扩建、加建、改建、改变房屋结构或改变其使用性质的;

(五)故意损坏廉租住房及其附属设备的;

(六)违反房屋租赁管理有关规定的。

第二十五条 政府职能部门和街道办事处工作人员在资格审核和监督管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,追究其行政责任;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

申请人及共同申请的家庭成员对申请廉租住房保障工作中的行政管理行为有异议或不服的,可以向有关部门投诉、申诉,或依法提请行政复议、行政诉讼。



第七章 附 则

第二十六条 各市可参照本办法,结合当地实际,制定相应具体办法。

第二十七条 本办法与今后国家和省发布的政策有抵触的,以国家和省的政策规定为准。

第二十八条 本办法自发文之日起执行,2002年5月1日公布的《江门市廉租住房租赁管理暂行办法》(江房委办[2002]06号)同时废止。





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